双集中供地模式迎变******
试点两年,双集中的供地方式迎来优化。2月2日,一份落款为自然资源部办公厅发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》(以下简称《通知》),要求各市、县自然资源部门根据年度供地计划,分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月,同时,详细清单内的地块,在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告,这意味着试点两年的双集中供地模式迎来转变。
业内分析指出,转变不代表要取消集中供地,更为灵活的供地方式和节奏,将更符合“销售市场活跃-投资拿地活跃”的逻辑。
根据形势“调整和优化”
《通知》的核心要点是“推进供应信息公开”。《通知》明确,建立拟出让地块清单公布制度,每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月,给市场主体充足的时间预期限制。同时,详细清单内的地块,在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告,这意味着试点两年的双集中供地模式迎来转变。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,建立拟出让地块清单公布制度实际上是对过去集中供地模式的修正。2022年集中供地工作推进中,过于密集的供地,导致房企拿地的准备工作遇到了很多困难,最终导致对于地块的情况掌握不到位,也影响了投资拿地的策略。政策明确了3个月的缓冲期,实际上是希望地块信息为房企和市场所消化,本质上也是希望土地供应工作和市场需求做紧密的对接。
在严跃进看来,政策内容不代表要取消集中供地,而是要对集中供地进一步优化,充分体现了供地思路兼顾短期矛盾和中长期制度安排需要。虽然今年1月份各地投资拿地依然比较疲软,但随着“销售市场活跃-投资拿地活跃”的逻辑线更加清晰,后续各类企业依然会有积极拿地的动作。
“并非‘取消’,而是根据形势‘调整和优化’。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称,集中供地是长效机制,不能因市场低迷就退出。集中供地的本源,一方面是疏通供需双方的信息,引导各方预期,避免抢地导致地价推动房价,导致资金大规模涌入楼市;另一方面是通过对土地合理定价,纠偏地方无序的土地财政行为,并通过强化信心披露和供地规则,倒逼熟地出让,降低开发商拿地无序的成本。
部分城市此前已放宽
2021年2月,自然资源部要求22个试点城市实施住宅用地“两集中”,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。但事实上,此前已有部分城市打破了集中供地次数的限制,改为一年四次或多次的集中供地,更有城市暂停了集中供地模式。
据了解,北京、杭州、南京、苏州、无锡等城市于2022年纷纷推出五批次集中供地,武汉在2022年更是上架了六批次集中供地。
2022年10月,江西住建厅发文,将持续完善房地产政策,积极争取国家有关部委支持,力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。此外,22个试点城市中的长沙也于去年官宣土地推介方式将进行调整,今后不再按年度批次推介土地,更改为年度常态化持续更新推介。2023年开年,天津首次单独挂出1宗涉宅用地。
中指研究院土地市场研究负责人张凯在“中指市场形势及企业研究成果分享会”上介绍,回顾2022年22城集中供地来看,计划完成率不足六成。对于2023年土地市场走势,业内人士预计并不乐观。其中,市场热度仍将持续分化,安全应成为今年房企选择城市的重要标准。在土地规则上,各地采取多次分散供地,优化供地条件,降低参拍门槛。
李宇嘉指出,集中供地模式是在疫情后开始推的,主要是应对当时高地价及新一轮楼市上涨。同时,从那时开始,也开启了一揽子长效机制建设。当对房企定向去杠杆、要求自有资金拿地,全面打掉“前融”时,通过集中供地(一天内完成十几宗地块出让)控制源头上抢地、诞生高地价的必要性,已下降了很多。但后续商品房市场下行,回款走低,开发商资金链紧张,此时继续沿用集中供地,在很多城市甚至导致大面积流拍,恶化市场预期的同时,此前出让的高价地也无法开发了,甚至计提坏账准备。
此次《通知》也明确,各地要将住宅用地近三年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积,作为测算下一年度供地计划总量的参考。要“因城施策”安排计划总量,凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市,应当控制商品住房用地供应规模,其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市,应当从严压缩计划规模直至暂停供地。
北京商报记者 王寅浩
外资机构观点趋于一致:看多中国经济 做多中国资产******
随着A股2023年强势开局,外资唱多热情持续高涨,继高盛之后,摩根士丹利也加入了再次看涨A股和人民币的队伍。
据证券时报记者了解,不少外资机构对中国资产的看法更加乐观,认为新年行情值得期待。
开年以来北向资金加速流入也证实了这一点。2023年以来,北向资金净流入额超330亿元,自2022年11月以来的净流入额已接近1300亿元。
上调中国股票市场评级
华尔街大行高盛刚发布策略报告,将明晟中国指数12个月目标从70点上调至80点,摩根士丹利紧随其后,也将明晟中国指数的年底目标上调至80点。
1月9日,摩根士丹利分析师Laura Wang等人在最新报告中指出,2023年中国GDP和企业利润将加速增长,中国股市将成为全球表现最佳的股市。摩根士丹利维持增配明晟中国指数,并将该指数年底目标位从70点上调至80点。
摩根士丹利研报指出,2023年中国的GDP和企业利润将加速增长,同时内外部风险均下降,这或将推动相关估值进一步上涨。
明晟中国指数最新收盘报70.42点,自去年10月底最低点46.92点以来,已经累计反弹50%。摩根士丹利将该指数目标点位上调至80点,认为该指数还有超过10%的上涨空间。
去年12月,摩根士丹利上调中国股票在全球新兴市场中的评级至“超配”,这是该机构对中国股市维持近两年谨慎态度后做出的首度上调。
在进一步上调明晟中国指数目标位时,摩根士丹利指出,其正在对中国股权风险溢价(ERP)重新评估,不少因素证明属于A股的牛市周期已经开启。
对于人民币走势,摩根士丹利同样乐观。它认为,人民币到2023年底将升至1美元兑6.65元人民币,较当前水平上涨1.8%。
摩根士丹利中国首席市场策略师王滢表示,摩根士丹利目前对欧美股市、尤其美国市场较为谨慎,中国股市将成为下一阶段全球股市的领跑者,全球新兴市场都将有不错表现。“我们对中国股票市场评级上调,不仅仅是基于抗疫政策的调整。根据我们的历史经验,有七个主要类别因子,会在不同时间对股市产生较大影响,可以帮助我们更好捕捉股市的拐点。”她说。
王滢进一步分析,“尽管宏观经济和估值两大因子并不突出,但其余五大因子正同时向好转变,包括全球收紧的流动性在明年会有明显改善;中国政策周期向好;强势美元告一段落,人民币有望重新升值;中美双边关系改善;中国的监管框架已经整体确立。”
看多中国资产再成共识
随着中国经济的复苏预期不断增强,A股市场与人民币汇率强势表现,外资“真金白银”加码买进中国资产。
Wind数据显示,2023年以来,北向资金已净买入335.20亿元,其中1月5日净买入127.53亿元,这也是自2022年12月1日以来,北向资金再度单日净买入超百亿。实际上,自2022年11月以来,北向资金就已呈现出加速流入的势头,期间净买入额达1286.28亿元。
人民币汇率在此期间也强势反弹。2023年首个交易日,在岸及离岸人民币兑美元汇率盘中双双升破6.9关口。随后,人民币汇率持续反弹走强,截至1月10日16时30分,在岸人民币兑美元收盘报6.7772,新年以来已反弹逾1800点,累计涨幅达2.61%。
北向资金与人民币汇率共振,反映了外资机构对中国资产的普遍看好。高盛1月9日发布报告称,中国股市在年内有望上涨15%,人民币则料将升至去年4月以来的最高位。
高盛的策略报告称,将明晟中国指数的12个月目标从70点上调至80点,强调主要理由是整体估值较低,以及房地产、互联网监管和政策刺激等领域的多个支撑点。
此外,高盛预计到今年年底人民币兑美元将升至6.5,此前的预估值为6.9。
高盛策略团队认为:“在2023年的全球背景下,中国在经济增长、政策和通胀周期方面看起来处于有利地位。当前的市场背景让我们相信,继续减持或做空中国股票面临的风险明显高于做多中国股票。”
除高盛外,美国银行、汇丰银行、先锋领航等外资机构也看好2023年中国资产表现。
美国银行投资策略分析师曾指出2023年的十大交易趋势,其中的一大趋势便是做多中国股票。“中国有很高的超额储蓄,对中国股票仍然是反向做多交易策略。”
汇丰银行预测2023年中国GDP同比增速为5.0%,并显著调高了2024年中国GDP增速预测,从4.8%上调至5.8%。
先锋领航在最新发布的分析报告中指出,当前中国正致力于优化疫情防控措施、促进疫苗和药品研发、改善医院设施,这些手段有助于稳定经济,预计2023年3月之后,中国的整体经济将看到更为明显的反弹,中国2023年全年GDP的增速有望达到4.5%左右。