楼市出现积极信号!多地二手房市场率先回暖******
低迷许久的楼市出现积极信号——多地二手房市场逐步回暖了。
近日,多家机构发布1月楼市数据,均显示二手房先于新房明显回暖。比如贝壳研究院称,1月上旬50城日均带看量较12月增加22%,北京、石家庄、廊坊及天津等地增幅均在40%以上;日均成交量较去年12月日均增加39%,廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。
业内专家认为,此轮房价下跌已经到底,未来将从核心城市开始逐步企稳回升。二手房一旦活跃起来,就能对新房产生带动作用。一些城市出台了鼓励卖旧买新的政策,卖一买一按照首套房执行,对换房改善也采取了退税优惠,这些政策将在新年发挥更积极的作用。
二手房市场低谷回升
去年以来,楼市出台了千条调控政策,但新房市场反应平淡,至今都未见明显回温。与之不同的是,二手房市场自去年12月便有所回暖,进入2023年趋势更加明显。
贝壳研究院最新监测数据表明,去年12月疫情防控放开初期,二手房市场的交易量有明显反弹,重庆、西安、广州、武汉等城市二手房成交量均出现环比恢复。
房价持续下跌的势头也得到缓解。去年12月贝壳50城二手房价格指数环比下跌约1%,跌幅较上月缩小0.3个百分点,环比下跌城市个数较上月减少5个,沈阳、贵州、烟台等城市环比止跌转涨。
进入2023年1月上旬,二手房市场继续走暖,带看等多个先行指标明显回升,50城日均成交量较去年12月日均增加39%,廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。
同时,作为代表房价走势的先行指标,1月贝壳二手房景气指数结束了长达16个月的不景气,突破20,这表明后续二手房价格将止跌。珠三角、长三角城市群二手房景气度突破20,珠三角区域已经逼近30,预计后期价格止跌走稳动力更强。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,尽管房地产调控政策的底部早就出现,但“市场底”迟迟不肯出现,主要原因是三重压力:一是对未来收入预期的担忧,二是房企交付风险,三是对房价大幅下降的担忧。但如果把时间拉长到三年看,会有不一样的发现。
他表示,通过对2020~2022年重点城市二手住宅房价盘点发现,2019年12月起,重点50城房价上行周期共20个月,累计涨幅11.4%;下行周期17个月,累计降幅11.1%。重点50城房价指数目前已跌回三年前水平,疫情前期货币外溢带来的刺激效应基本出清完毕。
经过三年疫情考验,不同城市房价的涨跌不一,50城中房价上涨的城市有18个,最高涨幅41.1%,平均涨幅13.5%;房价下跌的城市有32个,最大跌幅16.4%,平均跌幅8.3%。尽管大多城市房价下跌,但一线城市、长三角、大湾区、成渝都市圈的房价依然比3年前有稳定上涨。
许小乐认为,这轮房价下跌已经到底,未来将从核心城市开始逐步企稳回升。四季度以来,购房者的心态已出现些许变化,计划在未来半年内购房的比例显著回升,其中二线城市半年内有购房计划的比例达到21%,置业需求更偏向离市中心近、房子大一些。
中银证券研报也显示,二手房市场正全线回暖,2022年12月31日~2023年1月6日,15 城二手房成交面积 98.4 万平方米,环比上升1.9%,同比上升 24.2%;今年1月7日~1月13日,15 城二手房成交面积 136.6 万平方米,环比上升19.9%,一、二、三线城市环比均上升。
不过将时间轴拉长,当下二手房市场仍处于低谷回升阶段。浙商证券数据显示,近一周(1.7~1.13)18城二手房成交面积352.1万平方米,处于2020、2021、2022年的下游水平。
楼市企稳具备有利条件
与二手房市场走势不同,当下新房市场仍寒意阵阵。
国家统计局最新发布数据显示,2022年,全国商品房销售面积、销售金额同比分别下降24.3%和26.7%,创历史同期最大跌幅,比2014~2015年库存高压期的跌幅都要大。
房价方面,2022年全年,商品房均价下跌了3.2%,已连续11个月下跌。70城数据显示,新房和二手住房价格指数已经连续16个月环比下跌,新房和二手住房同比分别连续9个月和11个月下跌。
2022年,房地产开发投资也下跌10%,创下年度最大跌幅。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,上一次楼市开发投资承压,还是2015年去库存时期,彼时开发投资仍旧增长1%,2022年楼市的压力是史无前例的。
在他看来,2022年,由于房价下跌、买房动力不足,资金链紧张等,金融机构纾困地产的意愿不足,因为资产价格没到底,也担心风险。于是,开发商不得不降价促销,而且力度越来越大。由此,形成了供需两端相互弱化的循环,导致行业全链条下滑。
不过,作为国民经济的支柱产业,房地产仍有望回温。国家统计局局长康义于17日表示,初步判断2023年房地产对整个经济的拖累不会比2022年大,房地产市场逐步企稳具有一些有利条件。
同日,全国住房和城乡建设工作会议在北京召开,会议强调,一要稳预期,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增强政策的精准性协调性,以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求,提升市场信心,努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定,同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调,严控投机炒房。
二要防范风险。“一头”抓出险房企,帮助企业自救,同时依法依规处置,该破产的破产,该追责的追责,不让违法违规者“金蝉脱壳”,不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益,做好保交楼工作。“一头”抓优质房企,一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。
三要促进转型。有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险。要形成房屋安全长效机制,研究建立房屋体检、养老、保险等制度,让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障等等。
李宇嘉表示,2023年,一边要稳定楼市,一边要纾困企业,一边要保交楼。这三项工作,目前都面临着巨大的挑战。保交楼进入攻坚阶段,剩下的都是难啃的骨头,都是存在资金硬缺口的。疫情后,民生、预期都要休养生息,怎么尽管稳定下来,2023年的工作仍旧艰巨。
不过,随着需求端政策加快落实,符合条件的城市首套房贷利率下调,一二线城市政策空间不断释放,更多核心城市的信心有望回升。中指研究院认为,若各地政策执行到位,房地产市场最早或在二季度企稳,乐观情形下,2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长,价格逐渐趋稳。
许小乐认为,预计2023年越来越多的消费者开始入市,供求关系恢复平衡,市场交易量价迎来温和修复,上半年房价逐步企稳回升。不过,取消行政性干预,意在恢复市场调节机制,并不是鼓励加杠杆炒房。在“房住不炒”政策框架下,市场会向中枢水平靠拢,不会出现报复式大涨。
海外留学成本上涨 如何上个“更便宜”的学?******
羊城晚报记者 孙唯 实习生 梁欣雨
近年来,不少家庭选择送孩子出国留学。相比国内就读,国外留学的学习与生活开支高昂,对一般家庭来说存在一定的经济压力,所以在选择留学时,留学成本是不得不考虑的一个因素。近年来,国外留学费用一直呈上升趋势。除了不断上涨的学费,住房、食物、交通、书籍等与生活有关的费用也受物价上涨的影响而提高。
欧美地区大学学费上涨较快
大学学费是留学总费用的主要构成之一。由于疫情导致各国经济较低迷,疫情期间的食物原材料、住宿等运营成本也全面上涨,再加上通货膨胀等其他经济衰退因素的压力,多数学校不得不上涨学费。近年来,许多留学生家庭都感受到了学费上涨的压力。
欧美地区的大学学费上涨较快。以英美两国为例,根据U.S. News的年度调查数据,在2022-2023学年,美国公立和私立学校的大学平均学费都有所上涨,私立大学的平均学杂费更是上涨了约4%。今年年初,斯坦福大学董事会宣布:2022-2023学年的学费增加4%,本科生就读年成本将上调至77034美元,其中学费为57693美元。2022-2023学年,耶鲁大学的本科学院就读总成本上涨至80700美元,相比去年77750美元,涨幅约为3.8%,其中学费为62250美元。
英国各院校专业每学年的学费平均增长了1000英镑,部分院校对热门专业的学费进行大幅上调。牛津大学2022年秋季国际生学费比上一年上涨1000-1500英镑,而2023年学费则比2022年暴涨1000-5000英镑。热门专业的学费,材料科学暴涨至44240英镑/年,涨幅5230英镑;政经哲专业学费35080英镑/年,涨幅5580英镑;临床医学学费52490英镑/年,涨幅3890英镑。剑桥大学的医学专业学费已接近6.4万英镑/年,较去年涨幅接近3000英镑,是英国大学里学费最高的专业。
加拿大高等院校的学费一般低于英美澳等国家,学费多少取决于院校、学位、专业、是否为国际学生等。根据加拿大统计局发布的2022-2023学年大学学费报告,加拿大本科生的平均学费为6834加元,比上一学年增长约2.6%。加拿大研究生的平均学费为7437加元,比上一学年增长约1.7%。在加拿大所有省份中,诺瓦斯科舍省、安大略省、不列颠哥伦比亚省的研究生学费分别高出全国平均水平的42.4%、26.2%、34.4%。对于国际留学生而言,近年来的平均学费持续增加。以本科为例,2002年时,国际生学费仅是本地生学费的2倍左右;如今,国际生学费已达到本地生学费的4.2倍。
生活成本高受物价上涨影响明显
留学生们的生活成本受通货膨胀影响明显,物价上涨是影响留学生们生活开支的重要因素。以加拿大为例,据加拿大统计局数据,2021年4月到2022年4月的消费者价格指数(CPI)上涨了6.8%,加拿大人购买食品的费用增加了9.7%,这是自1981年9月以来的最大涨幅,住房成本也以1983年以来最快的速度上涨。
对于留学生而言,生活费用占比较高的部分是房租。以英国为例,2022年,受访学生的平均月租金为455.4英镑,虽然相较去年下降了12%,但租房支出依旧高于中国国内房租水平。曼彻斯特的房租最贵,平均每月需要556.5英镑,其次是考文垂、布里斯托、埃特伯雷,这些城市的平均月租金都超过了500英镑。
生活成本的高低还受到留学生们常住的地段和个人消费习惯的影响。例如,在澳大利亚,与黄金海岸和堪培拉等城市相比,悉尼和墨尔本地区的生活费用对国际学生来说要贵得多。在悉尼留学的段同学说道:“如果你平时在国内花钱比较大手大脚,衣服化妆品经常换,那么出国的话就会觉得生活开支变少了,因为国外的奢侈品、化妆品打折得很厉害。如果本身在国内就比较节俭,出国后的消费也是基本的衣食住行的话,反而会觉得生活开支变大了,因为国外所有的消费一旦换算成人民币和国内比较就会贵很多。”
国外的吃、住、行等基本需求的开销比国内要高许多,为此,许多留学生改变了部分生活习惯。英国华威大学的小陈介绍道:“英国的打车、公交、外卖费用都不比国内便宜。在国内坐一次公交大概花2块钱,但在英国坐一趟单程的公交大约要花2镑,相当于人民币16块。”出国前,学生们躺在床上打开手机,不过半小时,就可以花合适的价格购买到想吃的丰盛外卖。然而,国外的外卖却不似国内的外卖般物美价廉。“国外点一顿外卖至少得十几镑,相当于人民币一百多,而自己做饭估计只需要花3镑到5镑。”
除了基本的衣食住行方面的开销,还有一些无法预料、意想不到的非固定生活支出,例如初到留学国家准备生活用品的费用、医疗保险消费、外地旅游消费、每月的水电煤气费用等。特别是在今年欧洲能源危机的影响下,冬天到来,供暖费预计是一笔不小的支出。英国能源监管机构Ofgem认为,今年冬天英国能源账单的增长速度可能将超出此前的预测。
降低成本,学生与家长有话说
在留学成本日趋提高的当下,留学生与家长们是怎么应对的呢?
尽可能在国内就通过语言考试。现在国外很多大学都为留学生设立了语言课程。然而,在海外就读语言课程意味着增加了留学生的留学时间与花费,因此,留学生们最好在出国前就打好语言基础。在加拿大留学的阿豪同学的妈妈也建议:“要提前做好准备,雅思在国内就要通过,不要留到国外再补齐语言技能。”
关注学校政策,努力争取奖学金与助学金。例如,美国普林斯顿大学在2021-2022年的学杂费标价为56010美元,但学生在获得助学金后,当年的平均学费约为16562美元。哈佛大学为55%的本科生提供了平均62613美元的按需奖学金或助学金。
英国也有部分高校有奖学金。英国文化教育协会中国区主任包迈岫介绍:“有很多奖学金正在为国际学生颁发,以此鼓励学生的多元化学习。”例如,2022-2023学年就有18所高校为中国学生提供26个非凡英国奖学金名额,并鼓励中国学生申请。
选择“性价比”高、投资回报率高的学校与专业。包迈岫表示:“英国的本科课程通常只有三年,而研究生课程通常为一年,因此学生可以比其他国家的学生更快地进入工作岗位,就投资回报而言,这是一项巨大的投资,也是一种经济性的选择。”
在留学城市勤工俭学。目前,中国留学生可以在部分留学国家通过兼职、带薪实习、担任助教、在网上售物等方式获得部分经济收入。不过,虽然勤工俭学成为不少留学生增加收入的普遍选择,但学生们的收入基本只能满足日常开销,且勤工俭学是对个人时间安排的考验。在英国伦敦的小徐介绍道:“有很多中国留学生在中餐厅或中超做兼职,但全职还是比较少的,毕竟出来留学不能本末倒置。”
如果外卖贵却吃不饱,可以选择在学生食堂就餐。以德国为例,德国各大城市设立的学生食堂的食物价格便宜,种类齐全,是经济实惠的用餐选择。当然,如果留学生们想要在国外吃得又便宜又健康,还符合自己的口味,最直接的办法就是自己做饭。在加拿大多伦多留学的小梁表示:“在这里一顿外卖比国内贵很多,所以自己做饭最省钱。”如果选择在距离学校远的地方租房,经常打车将会有一笔不菲的交通费用支出。因此,她还建议平时少打车,用好公共交通。“我一般会摸清楚当地的公交和地铁线路,合理运用这些交通工具也能省下一笔钱。”
即使目前留学受成本高涨的影响,家长们依旧愿意全力以赴支持孩子出国留学。在加拿大就读的留学生阿香的母亲介绍道:“我们家在选择让孩子出国留学的时候,不会因为留学成本问题就放弃某一个地区或学校。只要是孩子想去的、未来前景好的学校和地区,我们都会全力支持。”家长们希望孩子在外安心学习即可,不用过分担心成本问题,“孩子出去留学肯定是以学业为主,我们也不希望孩子因为经济开支问题边上学边打工。”