2022年实力交付1281万方 解码金科背后的硬核交付体系******
走过2022,进入2023。纾困一年,“三支箭”密集落地后,地产迎来关键性转折点,叠加疫情全面放开后经济恢复的大背景,市场对于2023年房地产走向预期普遍向好。
辞旧迎新之际,房地产“保交付”大年也迎来年终检验。往年业内诸多年终榜单多集中于销售规模,今年却更改为交付成果,背后寓意不言而喻。
房企实力的比拼成为了交付比拼,交付的重要性被提到了前所未有的高度。
比如,金科就将“保交楼”列为“头号工程”,甚至以“保交楼”作为经营原则,通过差异化铺排复工方案、建立复工复产监控机制、实行专款专用等措施千方百计保交付。
新年假期刚过,金科全年交付成果也随之出炉:2022年1-12月全口径共计交付项目149个、交付批次252个、交付体量1281万平方米,仅住宅交付总套数82618户。其中,提前交付项目51个。
金科项目实拍图定调“保交楼后,金科曾迅速召开过一场专题会议,彼时金科创始人、总策划师黄红云,董事长周达、总裁杨程钧全部出席,整场会议没有多余议题,只围绕“保交楼”展开,定调要克服一切困难,坚决打好“保交楼、稳民生”攻坚战。
如今来看,这场攻坚战成果显著,甚至提前交付51个项目。更为重要的是,这些数据体现的不仅是量的交付,更是有品质的交付,是交付力、产品力和服务力的综合成果,这与金科“既保交付、又保品质”的交付体系密不可分。
2022年,金科、万科、龙湖、绿城、远洋和美的置业等房企,在内部搭建“交付体系”,从产品、工程和服务三个板块构建全周期交付体系,总结归纳出一整套工程品质标准体系,成为“交付时代”的典型房企。
但各家体系的环节各有偏重性,金科的特点是“保交付上能打硬仗,品质方面严谨到苛刻。”
拧成了一股绳:组建攻坚作战队
打硬仗主要体现在其强有力的作战队伍,以及缜密的作战体系。
据了解,金科成立了从上至下的“保交楼工作组”,总部层面以总裁为组长,联席总裁、副总裁为执行组长,运营、财务、风控、法务、成本、工程、客服等中心部门负责人为组员,全面统筹保交楼工作。
各大区域公司也相继成立属地化“保交楼工作小组”,重点研究和解决符合本区域、本城市各项目的相关重点问题和关键路径,对交付有风险的项目实行“一盘一策”;如今,这一机制已延伸至项目层面。
“保交楼各级小组每周都要召开例会,梳理保交楼工作堵点,然后各区域公司上报需要紧急解决的事项,集团会采取‘绿灯’方式,随时组织专题会予以解决。”一位金科高管介绍。
“现在上下统一,已经拧成了一股绳。”该人士表示,管理层前所未有的重视,创始人黄红云对内多次强调保交楼是企业生存根本,董事长周达更是将保交楼作为当前经营管理工作的首要任务,总裁杨程钧层层压实目标。
为了力保前端生产,金科建立了一套从工程进度、资金监管到施工质量保障的保交付机制,包括建立复工复产周报机制,强化交付风险预控,统一并绑定运营计划、资金计划,以及加强工地远程视频监控系统运用等。
这套机制落地到区域层面,更为厚实。如,金科豫鲁区域不仅推出特色化工地开放日,从工法工序、交付标准、精细化工程及高品质施工等几个层面透明化展示工程品质与进度;并且坚持高频次工程直播,弥补因疫情影响工地开放日落地难的缺陷,年度直播近百场;大本营重庆区域也推出线上工程进度播报、线下多频次工地开放日的组合拳全面展示施工进度;川云区域一年内开展“预鉴·新蓝图工地开放日”线上线下参观活动高达30余场,让业主真正“近距离”看到生产建造的每个过程。
金科项目施工现场连续接“箭”:融资“活水”涌入
面对保交楼的重任,金科还设置了激励考核,鼓励各区域公司积极寻求各方支持,将政府保交楼政策的支持、纾困资金的引入与区域公司下半年目标责任书、月度经营考核挂钩,设置了300-500万的专项激励。
据悉,金科华北区域已获得政府纾困资金支持,为沈阳三个项目解决了资金困境,是沈阳首批获得政府纾困资金的项目;两广区域也取得实质性进展,南宁轨道地产并购世茂金科·博翠江山二期,成为广西首创国企入资助力民企保交付案例;川云区域“金科·集美公馆”被纳入首批德阳市政府“保交楼”项目,获批近亿元贷款。
根据金科此前公布的三季报数据,截至2022年9月末,金科已累计获批国家及地方政府专项借款资金额度约12亿元,其中近6亿元可用资金已拨付至项目公司,一定程度上缓解了项目层面的短期资金流动性压力。
更为关键的是,自地产稳融资“三支箭”密集落地以来,融资“活水”不断涌向金科。其不仅展开了“第三支箭”股权融资行动,还接连获得多家银行授信支持,与光大银行重庆分行、建设银行广西壮族自治区分行、建设银行山东省分行签订战略合作协议。
12月29日临近新年,金科又与中原银行签订战略合作协议,获得中原银行50亿元综合融资服务。
正是这样一支攻坚队伍,对内对自己层层加码,对外积极寻求支持,使得金科在大考之年完成交付项目149个,提前交付项目51个,交付体量1281万平方米。
从图纸开始:123道标准卡点
不止于此,保交付呈现的仅是一个进度结果,对于房地产项目而言,关注的还有交付品质,两者合二为一才是真正意义上的交付。
从方寸图纸到产品形成,每前进一步,不仅是施工进度的推进,更是品质的步步锁定,不断累积而成,金科149个项目高质量交付背后,是这一套体系不断重复运转的结果,这也是其交付体系被冠以“严谨到苛刻”的由来。
金科品质交付的精细化过程管控,是前置到方案设计阶段开始的,将交付周期拆解为交付前、交付中、交付后3个部分,整个流程被切分成123道工序,如同制造业的精细化生产流程一样,每一道工序均制定有严苛的标准。
为了保证设计图纸真正落地,金科甚至专门成立了产品力提升小组,率先设立“产品体验官”,定期现场巡查,定时交圈总结。
金科项目实拍图尤其是交付前的“9361”四个交付管控节点,按照交付前9个月、6个月、3个月起,从建筑、地库、项目周边、景观园林、大堂门厅、物业中心用房等维度多次勘验,保证项目进展及品质;到交付前1个月,组织“业主开放日”活动,由专业工程师陪同预检,整个流程共计76项标准化服务动作的行动体系。
为了结合当前市场环境,金科将管控模式更新为以“集团专项检查+区域月度检查+项目周检”的模式,构建了三级管控体系,严格控制项目建设各项标准。
落地到各区域公司,拆分的更为细致,金科重庆区域制定出十大专业质量管控体系,上千个质量管控节点,欲“出于图纸,而超越图纸”;豫鲁区域则是强化工程体系建设,建立了1个制度、16个办法、8个标准、7个指引、7个配套文件。
“各大区域已经进入内卷模式,不仅拼按期交付,更在拼按质交付。”上述高管透露道,总部对交付风险的预控卡的很严格,每季度会发布竣工交付风险项目红黄灯预警,整个流程没有漏洞可钻。
头尾闭环:锁定交付品质
金科的交付体系中,有两个关键环节:一个是实行“样板带路”制度,坚持样板先行,在外立面、景观、室内施工前,需要先保证样板段施工质量满足设计要求,方可大面积施工,相当于列车的“火车头”,带动的是整个交付工程品质。
另一个是“交付点评”制度,项目交付前,先行组织各部门联合巡检,针对交付项目现场存在的问题提出整改、提升意见,待项目整改完成后,才能交付。
“样板带路”是头,“交付点评”是尾,一头一尾形成闭环,中间则是严苛的质量管控体系,锁定整个交付前品质。
进入交付过程则与对内的严苛风格截然相反,金科交付现场呈现出两种风格:一种是高效解决问题,另一种是温情收房体验。
进入到交付环节,最受业主称道之处,就是从发现问题到解决的高效。金科“柳州揽山庭”项目交付期间,甚至做到了5分钟内上门、15分钟内处理解决、3天内整改回访的极速处理,有业主惊叹“有种风驰电掣的感觉”。
每一户业主都有专属陪验小组全程验房,是金科交付的标配。验房工程师一对一全程陪同,大至公共空间的单元门禁、公共电梯,小至家里的门窗、地面、墙面、开关、防水层、阴阳角等,如发现问题立即整改。
据了解,金科豫鲁区域通过配备专业验房师,报事处理采用“117法则”,即当天上报、当天复核查验、7天内反馈处理进度;华东区域更是由区域副总、城市公司副总及项目总等高管全程陪同收房,被业主形容为“高管面对面”,这一举措在两广区域则是被称为“高管陪验”。
按期按质硬核交付再叠加软服务,金科全年149个项目、1281万平交付成果背后,不仅是交付力的体现,更是产品力与服务力加持的结果,也是其期末答卷里的加分项。
对于金科而言,交付仅是开始,更多的美好服务在交付后。正如金科业主所言,一见倾心的相遇,定义品质生活的标准;看过广阔的世界,就更懂美好生活。
网络常说的“强迫症”,到底是怎么一回事?****** 中新网北京12月28日电(记者 上官云)“这下我的强迫症被治好了”……如今,类似的话题在网络上并不少见。还有人说,看到提示“99+”未读信息,总有点开的冲动,调侃自己“是不是得了强迫症”。 浙江省台州医院心理科副主任医师包祖晓认为,这种调侃之所以在网络上流行,主要是因为强迫思维和强迫行为在生物学界是普遍存在的,会随着文化及历史变迁而变化。 而且,人们有时候认为它们是有价值的、有用的。从某种程度上说,多产的作家和“一根筋”的音乐家等等,其自身都具有一定的“强迫症”的倾向。 图片来源:微博截图或许,它并非一无是处 在社会交往中,人们似乎不时会遇到具有“完美主义”倾向的人。他们往往将大量的精力投注到那些与自身生活息息相关的事情上,努力使之趋近完美。 例如,看到桌子上的物品排列得不整齐,他们可能会感到心里不舒服,于是产生把它们摆好的冲动念头和行动。周围的人则会开玩笑,说这些人有点“强迫症”。 这类调侃在生活中并不少见。包祖晓介绍,从人类进化的角度看,强迫症或许并非一无是处,而是可能在人类生活中起过重要的作用。 例如,强迫行为的主要表现清洗、清洁、检查等在过去都可能是生活的策略,是早期人类或是更古老时期的哺乳动物赖以生存的自我保护习惯。 再如,梳洗行为可以巩固群体内部的联系,防止疾病;对后代、配偶、领地和储备加以检查则能保障安全。 简单的说,“为了心理的宁静”是这种调侃发生的背后动因。 医学范畴的“强迫症”是怎样的? 跟社交媒体所说的调侃式的“强迫症”不同,精神医学范畴中的“强迫症”,是指以强迫观念、强迫冲动或强迫行为等强迫症状为主要临床相的一类神经症性障碍。 包祖晓简单概括了它的特点,即有意识的自我强迫和反强迫并存,两者强烈冲突使病人感到焦虑和痛苦。 此外,病人体验到观念和冲动来源于自我,但违反自己的意愿,需极力抵抗,又无法控制;病人也意识到强迫症状的异常性,但无法摆脱。 它的常见的表现形式有:怕脏和怕被污染强迫、责任和检查强迫、完美强迫、顾虑强迫、过度关注强迫、囤积强迫等等。 从行为主义角度说,强迫症是一种对特定情境的习惯性反应。强迫行为和强迫性仪式动作被认为是减轻焦虑的手段,但仅能暂时减轻焦虑,从而导致仪式行为的重复发生。 依照精神分析理论的提示,强迫症的形成与成长过程中的不良教养方式有关,正所谓“习惯的锁链一直难以察觉,直到它变得难以打破”。 对生活的影响有哪些? 顽固的“强迫症”会对生活有哪些影响? 包祖晓说,医学上所说的强迫症对患者的生活和社会功能影响较大。如果有人把强迫比作“心魔”,或许并不是夸大其辞。 这是因为强迫症患者在深受侵入性思维折磨的同时,还由于害怕自己身上被贴上种种负面标签而选择守口如瓶,独自咀嚼着无边的苦涩。 也就是说,他们很容易一而再、再而三地陷入强迫思维-强迫行为恶性循环的沼泽,始终难以走出焦虑、恐惧、挫败的境地。 《平息战斗:心理医生教你摆脱强迫的折磨》。受访者供图包祖晓曾经遇到过一个比较典型的例子,“有一位强迫症患者,自知种种重复行为没必要,但控制不了。家人的责骂让他更家烦躁,学习成绩下降,经常头晕、心慌。近日脾气越来越暴躁,无故踢家中东西、扔物品,大声吼叫”。 如果发现孩子有“强迫症”倾向,父母首先需要做的是带孩子去就医。要知道,强迫思维不能用讲道理和意志力去对抗。父母平时要避免说类似“叫你别多想,你还要想”等等,往往会适得其反。 “强迫症就像一种虚假的火警。当强迫症患者有一种强迫行为或可怕的想法时,就像有人在他脑袋里拉了一下警报器。然而,周围并没有危险的东西。”包祖晓认为,父母应该在心理治疗师的指导下协助孩子进行对强迫行为的矫正。 职场也有“强迫症”? “强迫症”仅仅存在于家庭生活中吗?其实也不是。 包祖晓介绍,职场上的“强迫症”主要表现为对关系方面的过度关注。例如,对任何与关系有关的事物进行心理回顾等等。 简单来说,就是过度在意人与人之间的关系。比如当两个人交往谈话时,担心自己是否说错话了,事后会反复回忆说过的每一句话。 对此,采取唱歌等娱乐活动来宣泄情绪不是良好的处理方法,也不能从根本上解决问题。从长远看,反而可能会加重症状。 《平息战斗:心理医生教你摆脱强迫的折磨》一书中提出,接纳、停顿和专注、旁观和标示等正念技术适合强迫症患者的自我疗愈。 “简单的正念操作方法,第一步是接纳,正常看待当下出现的所有感受和现象;第二步是重新聚集,主动地把注意力放在一个专注对象上。”包祖晓称,第三步则是持续地以旁观者的身份观照身体行为和心理感受,但不要过度用力。(完)
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